Le nombre de pièces d'un logement locatif est un élément crucial qui influence directement le loyer, la classification du bien et l'éligibilité aux aides au logement. Cependant, la définition de ce qu'est une "pièce" varie selon les régions et les bailleurs, créant une certaine confusion.
Critères officiels
Définitions légales
La loi du 6 juillet 1989 relative à la location ne définit pas explicitement les critères pour compter les pièces, laissant place à l'interprétation. Des arrêtés et décrets spécifiques, souvent régionaux, peuvent toutefois préciser certains aspects du comptage.
Il est donc important de se référer aux documents officiels et aux textes légaux pertinents pour chaque situation. Par exemple, en France, l'arrêté du 1er septembre 1993, relatif aux conditions de sécurité et d'habitabilité des locaux destinés à l'habitation, précise certaines règles concernant la hauteur sous plafond et la surface minimale des pièces habitables.
Définition des "pièces"
La distinction entre pièces habitables et non habitables est essentielle pour un comptage précis. Une pièce habitable doit répondre à certains critères de surface, de hauteur sous plafond et de fonctionnalité. Elle doit également être équipée d'un accès indépendant, d'un système de chauffage et d'un point d'eau.
- Pièces habitables : Salon, chambre, cuisine, salle de bain, bureau (si sa surface dépasse 9m²).
- Pièces non habitables : Garage, cave, grenier, terrasse, balcon.
Pour qu'une pièce soit considérée comme habitable, une surface minimale est souvent requise. Cette surface minimale varie selon les régions, mais est généralement de 9m². Par exemple, une pièce de 10m² avec une hauteur sous plafond de 2m, une fenêtre donnant sur l'extérieur et un point d'eau sera considérée comme habitable. En revanche, un grenier de 12m² avec une hauteur sous plafond de 1,50m ne sera pas considéré comme habitable.
Critères de comptage
Pièces habitables
Le comptage des pièces habitables repose sur plusieurs critères, notamment la surface minimale, la hauteur sous plafond et la fonctionnalité.
- Surface minimale : Généralement de 9m².
- Hauteur sous plafond : Au moins 1,80m.
- Fonctionnalité et équipements : La pièce doit être équipée d'un accès indépendant, d'un système de chauffage et d'un point d'eau. La présence d'une fenêtre donnant sur l'extérieur est également souvent exigée.
Pièces non habitables
Les pièces non habitables, telles que les garages, les caves et les terrasses, ne sont généralement pas comptabilisées. Leur exclusion du comptage se justifie par le fait qu'elles ne sont pas conçues pour un usage permanent et ne répondent pas aux critères de surface, de hauteur et d'équipement nécessaires pour une habitation.
Pièces atypiques
Le comptage des pièces atypiques, comme les mezzanines, les pièces sous-pentes et les pièces séparées par des cloisons amovibles, peut poser des questions. Les critères de comptage varient selon les situations.
- Mezzanine : Pour être comptabilisée, la mezzanine doit avoir une surface au sol d'au moins 9m², une hauteur sous plafond de 1,80m et un accès indépendant. Par exemple, une mezzanine de 10m² avec une hauteur sous plafond de 2m et un escalier d'accès sera comptabilisée.
- Sous-pente : La surface habitable d'une pièce sous-pente est calculée en tenant compte de la hauteur sous plafond et de la surface au sol. Par exemple, une pièce sous-pente de 12m² avec une hauteur sous plafond de 1,80m sur au moins 50% de la surface sera comptabilisée.
- Cloisons amovibles : Les pièces séparées par des cloisons amovibles peuvent être comptabilisées si les cloisons sont fixes et répondent aux critères de surface et de hauteur. Par exemple, une pièce de 15m² séparée par une cloison fixe de 2,10m de haut et une porte d'accès sera comptabilisée comme deux pièces.
Dépendances
Les dépendances, telles que les garages et les caves, ne sont généralement pas comptabilisées dans le nombre total de pièces. Cependant, leur surface peut être prise en compte pour le calcul du loyer, notamment si elles sont aménagées et utilisées pour des activités liées au logement. Par exemple, un garage de 20m² aménagé en atelier et utilisé par le locataire pour exercer une activité artisanale sera considéré comme une dépendance dont la surface sera prise en compte pour le calcul du loyer.
Le rôle du bailleur et du locataire
Obligations du bailleur
Le bailleur a l'obligation de fournir un état des lieux précis, mentionnant le nombre de pièces et leur nature (habitable ou non habitable). Il doit également informer le locataire sur les critères de comptage utilisés. En cas de litige, le bailleur doit être en mesure de justifier le comptage des pièces en se basant sur les documents officiels et les critères de comptage appliqués.
Le locataire peut vérifier le comptage des pièces et contester en cas d'erreur. Il est donc important de vérifier les documents officiels et de demander des précisions au bailleur en cas de doute.
Droits du locataire
Le locataire a le droit d'accès aux informations concernant le comptage des pièces, notamment les documents officiels et les critères de comptage utilisés. Il a également le droit de contester le comptage en cas d'erreur. Le locataire a le droit d'être informé sur les critères de comptage et les conséquences du nombre de pièces sur le loyer.
Pièges à eviter
Il est important d'être vigilant lors du comptage des pièces pour éviter les erreurs et les litiges. Voici quelques pièges à éviter :
- Confusion entre pièces habitables et non habitables : Ne pas confondre une salle de bain avec une salle de jeux non équipée, par exemple.
- Incohérences dans l'application des critères de comptage : Vérifier que les critères sont appliqués de manière cohérente pour toutes les pièces.
- Absence de documentation officielle ou de précision sur le comptage des pièces : Demander au bailleur des précisions sur les critères utilisés et vérifier les documents officiels.
- Comptage des dépendances comme des pièces habitables : Les garages, les caves et les terrasses ne sont généralement pas comptabilisées dans le nombre de pièces habitables.
- Comptage de pièces non conformes aux critères de surface et de hauteur : Une pièce de moins de 9m² ou avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80m ne sera pas comptabilisée comme habitable.
Par exemple, un bailleur pourrait comptabiliser une pièce sous-pente de 6m² avec une hauteur sous plafond de 1,50m comme habitable, ce qui est incorrect selon les critères officiels. Dans ce cas, le locataire peut contester le comptage et demander une correction du loyer.
Conseils pratiques
Avant de signer un contrat de location, il est important de :
- Vérifier le comptage des pièces et les documents officiels.
- Demander des précisions au bailleur sur les critères de comptage utilisés.
- Examiner attentivement l'état des lieux et les documents contractuels.
- Se renseigner sur les critères de comptage applicables dans la région où se situe le logement.
- Prendre des photos des pièces et des dépendances pour avoir des preuves en cas de litige.
En cas de litige, il est important de :
- Se renseigner sur les démarches à suivre en cas de contestation.
- Consulter un professionnel, comme un avocat ou un organisme de défense des locataires, pour obtenir des conseils juridiques.
Le comptage des pièces d'une maison en location est un sujet complexe qui peut donner lieu à des erreurs et des litiges. En comprenant les critères officiels et en étant vigilant lors du comptage des pièces, vous pouvez vous assurer que le loyer est calculé correctement et que le logement correspond à vos besoins.