Critères pour déterminer si un terrain est constructible lors de l’estimation

Avant de se lancer dans un projet immobilier, il est essentiel de s'assurer que le terrain choisi est constructible. En effet, de nombreux critères peuvent influencer la faisabilité d'une construction, et une mauvaise évaluation peut mener à des déceptions et des coûts supplémentaires importants. Ce guide complet vous permettra de comprendre les différents aspects à prendre en compte pour déterminer si un terrain est constructible et s'il représente un investissement immobilier judicieux.

Critères liés au terrain lui-même

Classification du terrain selon le PLU

Le premier élément à analyser est la classification du terrain selon le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la commune. Le PLU définit les différentes zones d'une commune et les règles applicables à la construction dans chacune d'elles.

• Zones urbaines : Ces zones permettent généralement la construction de bâtiments à usage d'habitation, commercial ou industriel. Elles sont soumises à des réglementations spécifiques en termes de hauteur, de densité d'occupation du sol et d'aspect extérieur. Par exemple, la zone urbaine Uc du PLU de la ville de Lyon impose une hauteur maximale de 28 mètres pour les bâtiments, tandis que la zone urbaine Ub de la ville de Toulouse autorise une densité maximale de 1,5 logement par hectare.
• Zones à urbaniser : Destinées à un développement futur, ces zones peuvent être soumises à des restrictions en termes de construction et de délais. Le PLU de la commune de Saint-Denis, par exemple, prévoit la construction de 10 000 nouveaux logements dans la zone à urbaniser Au 21ème siècle, avec un délai de réalisation de 15 ans.
• Zones agricoles : Réservées aux activités agricoles et souvent interdites à la construction, sauf dérogation. Dans la commune de Saint-Laurent-du-Var, la zone agricole A est interdite à la construction, sauf autorisation pour les bâtiments agricoles ou pour les projets d'intérêt général, comme la construction d'une école ou d'un centre médical.
• Zones naturelles : Protégées pour leur valeur écologique, ces zones sont généralement interdites à la construction. La zone naturelle N du PLU de la commune de Nice, par exemple, est interdite à la construction pour préserver la biodiversité et les paysages naturels.

Pour consulter le PLU d'une commune, il suffit de se rendre sur le site internet de la mairie ou de contacter directement les services d'urbanisme.

Nature du sol et topographie

La nature du sol et la topographie du terrain ont un impact significatif sur la construction. Il est important de réaliser des études géotechniques pour déterminer la stabilité du sol et les risques potentiels liés à sa nature.

• Glissements de terrain : Des terrains en pente ou composés de sols argileux peuvent être sujets à des glissements de terrain, nécessitant des travaux de consolidation importants et coûteux. Par exemple, le terrain de la commune de Saint-Martin-Vésubie, située dans les Alpes Maritimes, est sujet aux glissements de terrain en raison de la présence de sols argileux et de fortes pentes.
• Inondations : Un terrain situé dans une zone à risque d'inondation nécessitera des mesures spécifiques pour prévenir les dégâts et assurer la sécurité du bâtiment. La commune de Villeneuve-sur-Lot, située en bord de Garonne, est par exemple régulièrement exposée aux risques d'inondations.
• Terrassement : La topographie du terrain peut nécessiter des travaux de terrassement importants pour créer un terrain plat et adapté à la construction. Les terrains en pente, comme celui de la commune de La Baule, située sur le littoral Atlantique, nécessitent des travaux de terrassement importants pour construire des maisons en rez-de-chaussée.

Des études géotechniques sont généralement réalisées par des bureaux d'études spécialisés. Ces études permettent d'évaluer la capacité du sol à supporter le poids d'un bâtiment et de déterminer les mesures de consolidation nécessaires.

Occupation et servitude

Avant d'acheter un terrain, il est crucial de vérifier qu'il est libre de toute occupation et de servitude.

• Bâtiments existants : La présence de bâtiments sur le terrain peut constituer un obstacle à la construction ou nécessiter des travaux de démolition coûteux. La présence d'une maison en ruine sur le terrain de la commune de Saint-Tropez, par exemple, nécessiterait des travaux de démolition importants avant de pouvoir construire un nouveau bâtiment.
• Réseaux enterrés : Des réseaux d'eau, d'électricité ou de gaz peuvent traverser le terrain et limiter les possibilités de construction. La présence d'un réseau d'eau potable traversant le terrain de la commune de Marseille, par exemple, pourrait limiter la possibilité de construire un sous-sol.
• Servitudes : Des droits de passage, d'accès ou de vue peuvent restreindre l'utilisation du terrain. Une servitude de passage sur le terrain de la commune de Lyon, par exemple, pourrait empêcher la construction d'un mur ou d'une clôture.

Il est conseillé de consulter les plans cadastraux et les registres fonciers pour identifier les servitudes et les occupations du terrain. Ces documents peuvent être consultés en ligne sur le site internet de l'Institut Géographique National (IGN) ou auprès du service des impôts fonciers.

Critères techniques et environnementaux

Exposition au soleil et au vent

L'orientation du terrain a un impact direct sur l'ensoleillement et la ventilation du futur bâtiment. Une bonne exposition au soleil permet de réduire les besoins en chauffage et d'améliorer le confort intérieur.

• Orientation sud : L'orientation la plus favorable pour maximiser l'ensoleillement. Une maison orientée plein sud à la commune de Nice, par exemple, bénéficiera d'un ensoleillement optimal tout au long de l'année.
• Vent dominant : Il est important de prendre en compte la direction du vent dominant pour éviter les désagréments et les pertes de chaleur. Une maison construite sur la côte méditerranéenne, par exemple, doit être protégée des vents forts du nord en choisissant une orientation adaptée.

Une étude d'ensoleillement et de ventilation est recommandée pour optimiser l'orientation du bâtiment et améliorer ses performances énergétiques. Ces études sont réalisées par des architectes ou des bureaux d'études spécialisés en thermique.

Accessibilité et infrastructures

L'accès au terrain et la proximité des infrastructures sont des éléments importants à prendre en compte.

• Route ou chemin carrossable : Un accès au terrain est indispensable pour les travaux de construction et pour l'accès au futur bâtiment. Un terrain situé dans une impasse ou un chemin non carrossable, comme le terrain de la commune de La Ferté-sous-Jouarre, nécessitera des travaux d'aménagement importants et coûteux pour faciliter l'accès.
• Réseaux d'eau, d'électricité et de gaz : La proximité des réseaux d'eau, d'électricité et de gaz permet de réduire les coûts de raccordement. Un terrain situé à proximité des réseaux à la commune de Saint-Germain-en-Laye, par exemple, bénéficiera d'un raccordement moins coûteux qu'un terrain isolé dans une zone rurale.
• Égouts et transport en commun : La disponibilité d'un réseau d'égouts et de transports en commun est un atout pour la valeur du terrain et la qualité de vie des futurs occupants. Un terrain situé à proximité d'une station de métro à la commune de Paris, par exemple, sera plus attractif qu'un terrain situé dans une zone mal desservie par les transports en commun.

Risques naturels et pollution

Il est important de s'informer sur les risques naturels et la pollution potentielle du terrain.

• Risques d'inondations, de séismes, de mouvements de terrain : Des études spécifiques peuvent être nécessaires pour évaluer les risques et prendre des mesures préventives. La commune de Grenoble, par exemple, est située dans une zone à risque sismique, et les constructions doivent être conçues pour résister aux tremblements de terre.
• Pollution du sol, de l'air ou de l'eau : Une analyse de la qualité du sol et de l'air est recommandée pour s'assurer que le terrain est propre et sans danger pour la santé. La commune de Fos-sur-Mer, située à proximité d'un complexe industriel, est par exemple soumise à des risques de pollution atmosphérique et de pollution des sols.

Des études géotechniques et environnementales peuvent être nécessaires pour évaluer les risques et garantir la sécurité et la viabilité du projet. Ces études sont réalisées par des bureaux d'études spécialisés en géotechnique et en environnement.

Critères liés au projet de construction

Réglementation et autorisations

La construction d'un bâtiment est soumise à des réglementations et des autorisations spécifiques.

• Permis de construire : Il est indispensable d'obtenir un permis de construire pour tout projet de construction. Les conditions d'obtention et les démarches administratives varient en fonction de la zone et du type de construction. À Paris, par exemple, le permis de construire est délivré par la mairie de l'arrondissement où se situe le terrain, tandis qu'en province, il est généralement délivré par la mairie de la commune.
• Autorisation d'urbanisme : Selon la zone et le type de construction, d'autres autorisations peuvent être nécessaires, comme une autorisation de travaux ou un permis de démolition. La construction d'une piscine, par exemple, nécessite souvent une autorisation de travaux, tandis que la démolition d'un bâtiment existant nécessite un permis de démolition.

Les exigences spécifiques en termes de hauteur, de densité d'occupation du sol et d'aspect extérieur sont définies dans le PLU de la commune. La construction d'une maison individuelle, par exemple, est généralement soumise à des restrictions en termes de hauteur et de surface, tandis que la construction d'un immeuble à appartements est soumise à des réglementations plus strictes en termes de densité d'occupation du sol.

Règles de construction et d'architecture

Les règles de construction et d'architecture définissent les normes à respecter pour la construction d'un bâtiment.

• Hauteur maximale des bâtiments : La hauteur des bâtiments est limitée par le PLU pour préserver l'harmonie architecturale et l'ensoleillement des constructions voisines. Dans la commune de Bordeaux, par exemple, la hauteur maximale des bâtiments est limitée à 37 mètres, tandis que dans la commune de Lyon, elle est limitée à 28 mètres.
• Densité d'occupation : Le nombre de logements ou de locaux autorisés sur le terrain est également limité pour éviter la surpopulation et préserver l'environnement. La commune de Paris, par exemple, impose une densité d'occupation maximale de 25 logements par hectare.
• Aspect extérieur : Les règles d'urbanisme peuvent imposer des contraintes sur l'aspect extérieur du bâtiment, comme le choix des matériaux et la couleur des façades. La commune de Saint-Emilion, classée au patrimoine mondial de l'UNESCO, impose des règles strictes en termes d'architecture et d'utilisation des matériaux pour préserver le caractère historique du village.

Il est important de respecter les règles d'urbanisme et du paysage pour garantir la cohésion architecturale et la qualité de l'environnement. Il est conseillé de consulter un architecte ou un urbaniste pour s'assurer que le projet de construction respecte les normes en vigueur.

Coûts et taxes

La construction d'un bâtiment implique des coûts importants, notamment pour les autorisations, les études techniques, les travaux de construction et les taxes.

• Coût des autorisations : L'obtention d'un permis de construire implique des frais de dossier et des taxes d'urbanisme. Le coût du permis de construire varie en fonction de la surface du bâtiment et de la complexité du projet. À Paris, par exemple, le coût du permis de construire est de 1,5 % du coût des travaux, avec un minimum de 350 euros et un maximum de 1 500 euros.
• Études techniques : Des études géotechniques, d'ensoleillement, de ventilation et d'autres études spécifiques peuvent être nécessaires pour garantir la sécurité et la viabilité du projet. Le coût des études techniques varie en fonction de la complexité du projet et de la taille du terrain.
• Taxes foncières et taxe d'aménagement : Des taxes sont prélevées sur le terrain et la construction. La taxe foncière est calculée en fonction de la valeur du terrain, tandis que la taxe d'aménagement est calculée en fonction de la surface du bâtiment et du coût des travaux.

Il est important d'estimer le coût global du projet et de prendre en compte tous les frais et taxes liés à la construction. Un architecte ou un maître d'œuvre peut vous aider à établir une estimation précise des coûts et des taxes.

Analyse de la rentabilité et des contraintes

Calcul du coût global du projet

Pour déterminer la rentabilité du projet, il est nécessaire de calculer le coût global de la construction, comprenant l'acquisition du terrain, les frais de raccordement aux réseaux et les taxes.

• Coût de construction : Les coûts de construction varient en fonction de la surface du bâtiment, des matériaux utilisés et de la complexité du projet. La construction d'une maison individuelle, par exemple, coûte en moyenne 1 500 euros par mètre carré, tandis que la construction d'un immeuble à appartements coûte en moyenne 2 500 euros par mètre carré.
• Aménagement du terrain : Des travaux de terrassement, de drainage, de viabilisation et de plantation peuvent être nécessaires. Le coût de l'aménagement du terrain varie en fonction de la taille du terrain et de la complexité des travaux à réaliser.
• Frais de raccordement aux réseaux : Le raccordement aux réseaux d'eau, d'électricité et de gaz peut représenter un coût significatif. Le coût du raccordement aux réseaux est généralement compris entre 1 000 euros et 5 000 euros, en fonction de la distance entre le terrain et les réseaux.
• Impôts et taxes : Des taxes foncières et d'aménagement sont à prendre en compte. La taxe foncière est calculée en fonction de la valeur du terrain, tandis que la taxe d'aménagement est calculée en fonction de la surface du bâtiment et du coût des travaux.

Une estimation précise du coût global du projet est essentielle pour garantir la viabilité financière du projet. Un architecte ou un maître d'œuvre peut vous aider à établir une estimation précise des coûts et des taxes.

Étude de marché et de la demande

Il est important d'analyser la valeur du terrain et la demande immobilière dans la zone pour déterminer la viabilité du projet et son potentiel de vente.

• Valeur du terrain : La valeur du terrain dépend de sa localisation, de sa surface et de ses caractéristiques. Un terrain situé dans un quartier recherché, comme le quartier du Marais à Paris, sera plus cher qu'un terrain situé dans un quartier périphérique.
• Demande immobilière : La demande immobilière dans la zone peut varier en fonction de la situation économique, de l'attractivité du quartier et des infrastructures disponibles. La demande immobilière est généralement plus forte dans les villes dynamiques et les quartiers bien desservis par les transports en commun.

Une étude de marché permet de déterminer la valeur du terrain, la demande potentielle pour le projet et la rentabilité du futur bien immobilier. Un agent immobilier ou un cabinet d'études spécialisé peut vous aider à réaliser une étude de marché.

Contraintes liées au projet

Il est important de prendre en compte les contraintes liées au projet de construction, notamment en termes de distances minimales et de normes d'accessibilité.

• Distances minimales : Des distances minimales sont généralement imposées entre les bâtiments et les limites du terrain pour préserver l'intimité des voisins et assurer la sécurité. Ces distances minimales sont définies dans le PLU de la commune.
• Normes d'accessibilité : Les bâtiments doivent être accessibles aux personnes à mobilité réduite, conformément aux normes en vigueur. Ces normes d'accessibilité sont définies par la loi du 11 février 2005 pour l'égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées.

Une étude de faisabilité et des consultations avec des professionnels du bâtiment sont essentielles pour garantir la conformité du projet aux normes en vigueur et aux contraintes du terrain.